No Image

Исключение из схемы размещения нестационарных торговых объектов

0 просмотров
10 марта 2020

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Одна из функций муниципалитета — контроль за размещением нестационарных торговых объектов (НТО). Для ее реализации он разрабатывает и утверждает схему размещения НТО с учетом нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов. На основании этой схемы НТО размещаются на территории муниципального образования (п. 1 ст. 39.36 ЗК). Нормативы минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов утверждает уполномоченный орган региона, на территории которого расположено муниципальное образование. Например, в среднем по Московской области норматив обеспеченности населения НТО по продаже продовольственных товаров и сельскохозяйственной продукции составляет 6,03 объекта на 10 тыс. человек (постановление правительства Московской области от 28.03.2017 № 221/10). У муниципалитетов часто возникают судебные споры с владельцами НТО по вопросам включения этих объектов в схемы размещения. Мы проанализировали арбитражную практику и выяснили, какие доводы помогают органам местного самоуправления выигрывать такие процессы. Как изменился подход судей к спорам о размещении НТО Если муниципалитет утвердил схему размещения НТО или внес в нее изменения, это еще не основание для пересмотра мест размещения объектов, строительство которых было начато до утверждения схемы. Это сказано в части 6 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности». Однако органы местного самоуправления пересматривали места размещения НТО и обращались в суды с требованием снести уже построенные объекты. Они ссылались на то, что срок действия договора аренды земельного участка под НТО истек. Суды поддерживали чиновников. Пример 1. Администрация обратилась в суд с требованием о демонтаже киоска. Основание: договор аренды земельного участка под НТО расторгнут, объект не включен в схему размещения объектов.

Владелица киоска возражала против удовлетворения требования, поскольку торговый объект построили еще до утверждения новой схемы. Однако суд согласился с доводами муниципалитета (постановление ФАС Московского округа от 06.11.2012 по делу № А40-30056/12-9-282). Ситуацию изменили поправки, которые были приняты в ходе реформы земельного законодательства. Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ в ЗК была введена глава v. 6 об использовании земельных участков в государственной или муниципальной собственности без предоставления их в предусмотренном порядке и установления сервитута. В ней одним из случаев использования земельных участков без соблюдения установленного порядка их предоставления было указано размещение НТО (ст. 39.33 ЗК). Новые положения Земельного кодекса не поставили возможность размещения включенного в схему НТО в зависимость от наличия или отсутствия договоров о праве аренды или собственности. Суды стали отказывать муниципалитетам в удовлетворении требований к предпринимателям освободить земельный участок под НТО только на основании того, что договор аренды участка прекращен. Пример 2. Отдел МВД проверил деятельность предпринимателя, который занимался розничной торговлей продуктами питания. Выяснилось, что владелец павильона продавал алкогольные напитки без лицензии. Полицейские рекомендовали муниципалитету — арендодателю земельного участка рассмотреть вопрос о расторжении договора аренды. Поскольку за предпринимателем числилась также задолженность по арендным платежам, администрация направила ему уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды. После этого муниципалитет обратился в суд с требованием освободить земельный участок.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Суд сделал вывод, что предприниматель вправе и дальше использовать торговый объект. Спорный павильон включен в схему размещения НТО на территории города (подп. 6 п. 1 ст. 39.33, п. 1 ст. 39 ЗК). Право предпринимателя не зависит от заключения с ним договора аренды земельного участка. Суд отказался удовлетворять требования администрации об освобождении земельного участка (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15.03.2018 № Ф02-835/2018 по делу № А33-7825/2017). Право субъекта предпринимательства использовать торговый объект не зависит от наличия схемы размещения НТО и других муниципальных актов, если до их утверждения он разместил объект в установленном порядке. Пример 3. Предприниматель арендовал у муниципалитета земельный участок для размещения НТО. Когда срок аренды подошел к концу, предприниматель обратился в администрацию с просьбой продлить договор. Чиновники ответили, что решат этот вопрос после того, как примут порядок и схему размещения НТО, если предприниматель будет соблюдать условия договора аренды земельного участка. Предприниматель посчитал отказ незаконным и обратился в суд. Суды первой и апелляционной инстанций поддержали предпринимателя и обязали администрацию заключить с ним договор на размещение НТО. Администрация обжаловала их решения в кассационной инстанции. Суд кассационной инстанции указал, что НТО размещают в соответствии с Законом № 381-ФЗ без предоставления земельного участка, если уполномоченный орган уже утвердил схему размещения НТО. Но утверждение такой схемы либо внесение в нее изменений не может служить основанием для пересмотра места размещения объекта, который уже начали строить, реконструировать или эксплуатировать. Бизнесмен разместил НТО в установленном порядке. То, что чиновники на тот момент не приняли нормативный акт, устанавливающий механизм реализации положений Земельного кодекса и Закона № 381-ФЗ, — не основание ущемлять права предпринимателя. Кассация поддержала выводы судов первой и апелляционной инстанций и постановила рассмотреть заявление предпринимателя и принять по нему мотивированное решение (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.01.2018 № Ф06-26839/2017 по делу № А65-3809/2017). Единственным основанием для отказа включить уже существующие НТО во вновь утверждаемую схему суды считают размещение объекта с нарушениями действующего законодательства. Пример 4. Предприниматель обжаловал отказ администрации включить торговый павильон в схему размещения НТО. Объект был размещен согласно старой схеме, но в новую его не включили. Суд отметил, что действующим законодательством предусмотрена прямая обязанность включать ранее существовавшие НТО во вновь утверждаемую схему. Единственное основание для отказа во включении их в схему — размещение НТО с нарушениями действующего законодательства. Требования предпринимателя были удовлетворены (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 02.06.2016 № Ф10-1534/2016 по делу № А62-7199/2014).
Читайте также:  Дисфункция синусового узла берут ли в армию
Как реализовать гарантии предпринимателям Ни в Законе № 381-ФЗ, ни в Земельном кодексе не определены условия, механизм и порядок включения в схему размещения НТО конкретных объектов. Органы государственной власти и органы местного самоуправления самостоятельно решают, в каком порядке выделять места под объекты и включать конкретные НТО в схему их размещения. Отсутствие на федеральном уровне правового регулирования порядка реализации права на сохранение за конкретным предпринимателем места под НТО порождает правовую неопределенность. Если органы власти не отразили в региональных либо муниципальных правовых актах порядок реализации такого права, суды принимают решения, основываясь только на процессуальной убедительности позиции той или иной стороны в споре.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Пример 5. Компания в судебном порядке потребовала включить ее НТО во вновь утвержденную схему. Администрация муниципального образования отказалась согласовывать место размещения объекта, поскольку оно могло войти в земельный участок, который на тот момент формировали для соседнего многоквартирного дома. Кроме того, НТО располагался в охранных зонах инженерных коммуникаций, «треугольниках видимости» пешеходных переходов. Суд отметил, что, если за включенными в схему НТО невозможно сохранить места, нужно соблюдать гарантии, предусмотренные для предпринимателей частью 6 статьи 10 Закона № 381-ФЗ. Для этого государственные органы субъекта РФ и органы местного самоуправления должны разработать порядок изменения мест размещения НТО (переноса НТО в иные места). Региональные нормативные акты такой порядок не установили. В связи с этим определить порядок реализации гарантии предпринимателям, установленной федеральным законодательством, невозможно. Суд счел аргументы администрации муниципального образования более убедительными и отказал компании в удовлетворении требований (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 10.08.2017 № Ф10-2494/2017 по делу № А23-3216/2016). Нужен ли конкурс Суды однозначно указывают: чтобы продлить договор с предпринимателем или срок действия разрешительного документа, проводить конкурсные процедуры не нужно. Пример 6. Предприниматели оспорили в суде решение местного совета депутатов, который утвердил новую схему размещения НТО. В нее не включили объекты, которые бизнесмены разместили ранее. Суд отметил, что по истечении сроков разрешенного размещения НТО чиновники должны обеспечивать продление договоров и иных разрешительных документов без проведения конкурентных процедур, если предприниматели не допускали системных нарушений правил торговли. Об этом говорится в приказе Минпромторга от 25.12.2014 № 2733 «Об утверждении Стратегии развития торговли…». Если место размещения НТО нужно освободить в связи с градостроительной необходимостью, следует предоставить хозяйствующему субъекту альтернативное равноценное место. Чиновники должны руководствоваться принципом «меняется место — сохраняется бизнес» (п. 3.2.2 Стратегии). Администрация представила в суд заключение эксперта, который рекомендовал исключить некоторые НТО из схемы размещения. Но Верховный суд не принял экспертное заключение в качестве допустимого доказательства, поскольку оно не содержало анализа реальной потребности населения в торговых объектах. Требования предпринимателей были удовлетворены (апелляционное определение Верховного суда от 12.02.2018 № 31-АПГ17-20). Выводы и рекомендации 1. В споре с владельцем НТО, который отказывается убрать объект с земельного участка, не стройте свою позицию исключительно на том, что срок договора аренды земли истек. Наличие прав на участок — не обязательное условие законного размещения НТО. 2. Акцентируйте внимание суда на нарушениях при размещении НТО. Например, объект расположен в охранной зоне инженерных коммуникаций, создает помехи безопасности дорожного движения и т. д. В этом случае судьи могут признать, что орган местного самоуправления обоснованно не включил объект в схему.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

3. Если нарушений при размещении объекта нет, достаточным основанием для исключения НТО из схемы может быть градостроительная необходимость. Например, участок под НТО планируется включить в формируемый земельный участок под создаваемым объектом недвижимости. 4. Если вы исключили объект из схемы размещения НТО, предоставьте предпринимателю новое место для ведения бизнеса. Если порядок не установлен в региональных правовых актах, сами разработайте и примите правила, по которым будете выделять предпринимателям новые места под объекты. Если такие правила прописаны в региональном законодательстве, муниципальный акт должен им соответствовать. РУСЛАН ПОПОВ, руководитель юридической компании «Интел-Право» Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (КИО) совместно с СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга » (Учреждение) проведут работу по анализу свободных земельных участков, включенных в Схему размещения нестационарных торговых объектов (Схема размещения). Работа заключается в выявлении и исключении из Схемы размещения заведомо «отказных» участков – по которым КИО не сможет заключить договор, в случае поступления заявки от предпринимателя. Речь идет о свободных земельных участках, не вовлеченных в сделки. Наличие таких «отказных» мест в Схеме размещения вводит в заблуждение предпринимателей о возможности получения их в пользование. Напомним, включение нестационарных торговых объектов (НТО) в Схему размещения в Санкт-Петербурге началось в 2013 году. В настоящее время в Схему размещения включено 8 844 мест размещения НТО. Из них в отношении 5 523 мест заключены договоры аренды земельных участков либо договоры на размещение НТО. Остальные участки на сегодня свободны.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Однако не все свободные места в Схеме размещения можно вовлечь в оборот: выставить на аукцион на право заключения договора на размещение НТО или заключить договор без проведения торгов.
Читайте также:  Три партнера по бизнесу решили поделить прибыль
Это может быть обусловлено изменившимся законодательством и/или некорректностью изначального внесения сведений об участках в Схему размещения. В результате сегодня в отношении таких участков от исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга (ИОГВ), участвующих в формировании Схемы размещения, чаще всего имеются отрицательные заключения о невозможности размещения на участках НТО, а также предложения ИОГВ об исключении указанных мест из Схемы размещения. Следовательно, в случае поступления в Учреждение заявки предпринимателя в отношении подобного участка, потребуется работа для дополнительных запросов и согласований с ИОГВ о возможности предоставления испрашиваемого участка заявителю. По результатам сбора заключений результат и ответ на заявку могут оказаться отрицательными. В связи с этим, в целях исключения возможности отказа предпринимателю в предоставлении места под НТО, Учреждение актуализирует сведения в отношении около 3 тыс. свободных мест НТО в Схеме размещения. Актуализация будет осуществлена в максимально короткие сроки, т.к. будет проводиться в электронном виде – через личный кабинет ИОГВ в Региональной информационной системе «Геоинформационная система Санкт-Петербурга » (РГИС) (Прим.: такой функционал РГИС КИО предусмотрел недавно). Так, участники процесса получат запросы Учреждения об актуализации сведений в отношении около 3 тыс. объектов. Каждый должен будет разместить в РГИС заключение ИОГВ о возможности/невозможности размещения НТО в отношении поступивших на рассмотрение земельных участков. По результатам невозможные для использования земельные участки будут исключены из Схемы размещения НТО. При этом включение новых мест НТО в Схему размещения продолжится.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Цель – сформировать Схему размещения только с теми объектами, которые можно вовлечь в сделки сразу при поступлении заявкибез дополнительных согласований и запросов.
aleoks / Depositphotos.com
Уже в феврале Госдума планирует рассмотреть подготовленный министерством законопроект, предусматривающий закрепление в Федеральном законе от 28 декабря 2009 г. № 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон № 381-ФЗ) общих требований к организации розничной торговли с использованием нестационарных торговых объектов и развозной торговли (далее – законопроект) 1 . Проектом предполагается, во-первых, уточнение терминологии в данной сфере, определение перечня видов нестационарных торговых объектов, законодательное закрепление таких понятий, как развозная торговля (розничная торговля с использованием мобильных торговых объектов), мобильный торговый объект (оборудованное для продажи товаров транспортное средство, в том числе автолавка, мототранспорт, велосипед и др.). Во-вторых, предлагается определенным образом унифицировать на федеральном уровне правила включения мест размещения нестационарных и мобильных торговых объектов – речь идет именно о длительном размещении уличных объектов – в соответствующую схему и основания исключения из нее, порядок заключения и расторжения договоров на размещение торговых объектов, предусмотреть гарантии для сохранения бизнеса при необходимости перемещения торговой точки в случае, когда место ее размещения требуется для государственных или муниципальных нужд и т. д. Несмотря на то что и ОП РФ, и уполномоченные по защите прав предпринимателей, и представители бизнес-объединений, как показало состоявшееся вчера в палате нулевое чтение законопроекта, поддерживают идею о более четком и детальном регулировании малого торгового бизнеса (сейчас особенностям размещения нестационарных торговых объектах посвящена лишь одна статья – ст. 10 Закона № 381-ФЗ), тем более что развитие именно таких форматов торговли является очень перспективным для местных производителей и может повысить доступность – по цене и близости размещения торговых точек – качественной продукции для потребителей, ряд положений проекта, по их мнению, требует дополнительного обсуждения и доработки. К наиболее значимым можно отнести следующие. Применяется ли ЕНВД в отношении розничной торговли с использованием нестационарных торговых объектов? Ответ – в Энциклопедии решений интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите бесплатный доступ на 3 дня! Объем полномочий органов местного самоуправления. Утверждение на федеральном уровне определенных требований к размещению объектов нестационарной и мобильной торговли должно было, как отметили участники обсуждения, решить имеющуюся сейчас в ряде регионов проблему произвола со стороны органов местного самоуправления при утверждении и корректировке схемы размещения торговых объектов (далее – схема), который заключается, к примеру, в предоставлении преимуществ конкретным хозяйствующим субъектам и недопуске к данному сегменту рынка других, и принятия новых схем при смене муниципальных властей, что означает, по сути, отсутствие стабильности для работающих в данном населенном пункте предпринимателей. По статистическим данным, такие случаи – причина примерно трети обращений субъектов торговой деятельности к бизнес-омбудсменам. Однако предусмотренный законопроектом объем полномочий органов местного самоуправления может не улучшить, а, напротив, усугубить ситуацию. Так, не поддерживается экспертным сообществом положение о предоставлении муниципалитетам права на установление дополнительных оснований – помимо перечня, который предполагается закрепить в Законе № 381-ФЗ, – недопущения включения в схему мест размещения торговых объектов, что позволит им принимать соответствующие решения в отношении конкретных точек без надлежащей мотивировки. Вместо этого, как полагает представитель Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Санкт-Петербурге Владимир Меньшиков, можно было бы указать в федеральном законе, что муниципальными актами может запрещаться или ограничиваться размещение торговых объектов на определенных территориях, например в пределах объектов культурного наследия. Предъявляемые к торговым объектам требования. Предусмотренная законопроектом возможность утверждения конкретных требований к внешнему виду, предельным габаритам и площади нестационарных торговых объектов у экспертов вопросов не вызывает. А вот закрепление необходимости их соответствия правилам землепользования и застройки, благоустройства территории, пожарной безопасности, экологическим нормативам – без какой-либо конкретизации – и принципиальной возможности сноса в ряде случаев по правилам, установленным для самовольных построек (ст. 222 Гражданского кодекса) фактически приравнивает нестационарные торговые объекты к объектам капитального строительства, что, по мнению участников обсуждения, недопустимо.
Читайте также:  Неприменение закона подлежащего применению гпк рф
Пока нет единой позиции экспертного сообщества по поводу обязательного определения специализации нестационарных и мобильных торговых объектов. Согласно законопроекту она должна указываться в схемах и договорах на размещение и предполагает, что товары соответствующей группы составляют в ассортименте данной торговой точки не менее 80%. Если данное требование все же будет введено, хотя оно противоречит действующему правилу о самостоятельном выборе предпринимателем универсальной или специализированной торговли (п. 4 ч. 2 ст. 8 Закона № 381-ФЗ), необходимо хотя бы снизить минимальную долю специализированного товара до 50%, полагают эксперты. Включение в схему торговых объектов вне зависимости от формы собственности на земельные участки, на которых они расположены. В настоящее время в схемы вносятся места размещения нестационарных торговых объектов на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и именно на них распространяется действующее регулирование (ч. 1 ст. 10 Закона № 381-ФЗ). Если такой объект устанавливается на частном земельном участке, и порядок размещения, и условия его использования определяются самим владельцем (ч. 7 указанной статьи). В законопроекте же указано, что схема будет определять места размещения абсолютно всех нестационарных и мобильных торговых объектов, в связи с чем предусматриваются отдельные требования к устанавливаемым на частных земельных участках киоскам, павильонам и т. п. По словам директора Департамента развития внутренней торговли, систематизации цифровой маркировки товаров и легализации оборота продукции Минпромторга России Никиты Кузнецова, в отсутствие такого регулирования сложно повлиять на внешний вид и параметры таких объектов, и это негативно отражается на восприятии архитектуры населенного пункта в целом. Однако, как подчеркнул консультант юридического отдела аппарата Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Московской области Александр Голованов, требования как минимум к внешнему виду таких объектов можно установить в правилах благоустройства территории муниципального образования (на основании п. 2 ч. 2 ст. 45.1 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"), и муниципалитет вправе предусмотреть санкции за их несоблюдение. В принципе положение о порядке определения внешнего вида и габаритов находящихся на частных участках торговых объектов можно включить и в Закон № 381-ФЗ, но этим их регулирование должно ограничиться, так как установление более широкого перечня требований приведет к нарушению права частной собственности, уверены эксперты. Реализация прав на размещение торговых объектов. Согласно законопроекту договор на размещение объекта будет заключаться по результатам торгов на срок от пяти до семи лет с возможностью однократного продления на такой же срок (уже без проведения торгов). По мнению представителей бизнес-объединений, такое ограничение неоправданно, продление должно быть многократным, поскольку только в этом случае предпринимателям будет выгодно вкладывать средства в реконструкцию объекта для нахождения наилучшего архитектурного решения и его переоборудование (утепление и т. п.). Кроме того, эксперты выступают категорически против введения запрета на уступку прав по договору на размещение нестационарного или мобильного торгового объекта и на предоставление третьим лицам возможности использовать соответствующие объекты, поскольку возведенные павильоны являются частной собственностью заключившего договор лица, и оно вправе распоряжаться ею по своему усмотрению. Тем не менее для искоренения существующей практики получения права на размещение торгового объекта с целью последующей сдачи его в аренду по завышенной цене следует предусмотреть в законе конкретные случаи, когда такая переуступка возможна, подчеркнул советник Уполномоченного при Президенте РФ по защите прав предпринимателей Антон Свириденко.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Очень важная норма касается предоставления предпринимателю гарантии получения компенсационного места для размещения торгового объекта в случае, когда участок, на котором он расположен, резервируется для государственных или муниципальных нужд или в его отношении заключается договор об освоении территории и т. д. Но порядок реализации этой гарантии должным образом не определен, в связи с чем предлагается по крайней мере обязательно включать такие места в схему при ее утверждении (сейчас в законопроекте указано, что они предоставляются, только если предусмотрены схемой), причем в определенном процентном соотношении к общему количеству мест размещения. Регулирование развозной торговли. Поскольку данный вид торговли имеет важнейшее значение для удаленных и труднодоступных местностей, его регулирование, по мнению участников обсуждения, должно быть максимально простым. Законопроектом же не просто предусматривается утверждение требований к оформлению мобильных торговых объектов, типу и категории используемых транспортных средств, но и необходимость получения свидетельства об осуществлении развозной торговли, то есть фактически разрешения на торговлю, что, надо полагать, точно не приведет к увеличению количества таких объектов. Тем не менее определенный учет ведущих такую торговлю предпринимателей необходим, в том числе для недопущения реализации некачественных или просроченных товаров, но максимально упрощенный, полагают эксперты. Один из вариантов – использование уведомительного порядка о начале осуществления деятельности. ***
Учитывая количество замечаний к законопроекту – а выше представлены лишь наиболее существенные (помимо них, обсуждения требуют терминологическая база, в частности понятие общедоступного места размещения, особенности применения предусмотренного проектом регулирования к ряду объектов общественного питания и объектов по оказанию бытовых услуг), можно с большой вероятностью предположить, что его ждет существенная переработка. Тем не менее эксперты сошлись во мнении о том, что дорабатывать проект лучше в рамках подготовки поправок ко второму чтению, поскольку при отложении рассмотрения проекта в первом чтении принятие закона снова может отодвинуться на неопределенный срок (аналогичный законопроект был разработан еще в марте 2015 года, но в ходе обсуждения его положений так и не была выработана единая позиция). А в случае оперативной корректировки проекта с учетом мнения всех заинтересованных сторон соответствующий закон, по оценке Минпромторга России, может быть принят уже в апреле текущего года.

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно
Комментировать
0 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
No Image Юридические советы
0 комментариев
No Image Юридические советы
0 комментариев
No Image Юридические советы
0 комментариев
No Image Юридические советы
0 комментариев
Adblock detector