От чего зависит арендная плата?
Оплата аренды нежилой недвижимости является условием договора. При этом, согласно ст. 421 ГК РФ, в России действует принцип свободы договора, согласно которому стороны вольны свободно вступать в договорные отношения, а условия договора зависят от того усмотрения сторон (кроме случаев, когда этот вопрос прямо урегулируется законодательством). Подробно о правах и обязанностях арендатора и собственника по договору аренды нежилого помещения мы рассказывали здесь.
Таким образом, размер арендной платы в первую очередь зависит от того, как и о чём договорились арендатор и арендодатель. Однако в России действует и Методика по определению уровня арендной платы, утверждённая приказом Минстроя РФ №209 от 1992 года. Она носит рекомендательный характер, и стороны вольны ей не руководствоваться, определяя размер платы по договору аренды нежилой недвижимости по своему усмотрению. Тем не менее, при её использовании учитываются следующие показатели:
- Площадь объекта.
- Базовая ставка платы за 1 кв. м.
- Степень износа здания и помещения.
- Предназначение помещения и т. д.
Что входит в счет на оплату?
Рассмотрим, что включает в себя арендная плата. Поскольку размер платы за аренду нежилой недвижимости зависит в первую очередь от воли сторон, то количество и состав факторов, включаемых в условия договора, зависят только от воли арендодателя и арендатора. Однако есть некоторые моменты, которые всегда имеются в виду при заключении сделок подобного рода. К их числу относятся:- Место, где располагается нежилая недвижимость, сдаваемая в аренду. Здесь учитывается как регион, так местонахождение объекта внутри населённого пункта.
- Тип объекта. Оплата офисного или производственного помещения будет существенно различаться.
- Уровень изношенности объекта.
- Материалы, которые были использованы при возведении здания.
- Коммунальные платежи, связанные с использованием арендованного имущества.
- Скачать бланк счета на оплату
- Скачать образец счета на оплату аренды нежилого помещения
| Город | Цена аренды (руб. за 1 кв. м.) |
| Севастополь | 367 003 |
| Москва | 157 948 |
| Санкт-Петербург | 114 640 |
| Сочи | 106 781 |
| Ярославль | 85 499 |
| Симферополь | 75 685 |
| Тюмень | 71 184 |
| Ростов-на-Дону | 67 640 |
| Воронеж | 65 247 |
| Белгоод | 61 702 |
| Омск | 30 869 |
Базовая ставка от государства: что это такое?
Так, к примеру, в Санкт-Петербурге размер такой ставки определяется Положением №1379 от 2009 года (в действующей редакции), а в городе Старый Оскол Белгородской области – постановлением главы муниципального района №5037 от 2007 года (в действующей редакции). В каждом конкретном месте она рассчитывается на основании локальных нормативных актов.
Оценка базовой ставки производится на основании анализа рыночных данных, касающихся договоров аренды недвижимого имущества. При этом она определяется с учётом следующих факторов:
- Размер основных ставок, установленных для цены на аренду как самого объекта, так и дополнительных ценностей, с ним связанных (земельного участка, оборудования и т. д.).
- Размер дополнительных плат, связанных с техническим обслуживанием объекта. Чем сложнее оборудование, установленное на объекте, тем выше размер такой платы.
Методика оценки рыночной стоимости
Оценка арендной платы используется в следующих случаях:- Когда в аренду сдаётся площадь, принадлежащая государству или муниципалитету, но не используемая по назначению. ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» указывает, что учреждение может сдать в аренду неиспользуемые площади лишь после того, как проведёт их рыночную оценку с привлечением специалиста – эсперта-оценщика, действующего на основании ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ».
- Споры о стоимости арендованного имущества – особенно если арендодатель в одностороннем порядке завышает размер оплаты.
- Отчётность перед ИФНС. Иногда там возникает вопрос о том, не завышена ли оплата.
- Регулярное перезаключение договора аренды на новых условиях, в том числе и с увеличением арендной платы.
- Указание в договоре механизма индексации арендной платы в одностороннем порядке. В этом случае необходимо указывать, по какой формуле и с учётом каких показателей будет производиться расчёт (индекс инфляции, ставка ЦБ РФ и т. д.).
- ПД – размер арендной платы.
- Аим – оплата арендованного имущества (при необходимости сюда включается и калькуляция аренды помещения).
- Азем – оплата аренды участка земли, на котором находится объект недвижимости. Этот показатель определяется на региональном и муниципальном уровне.
- Бап – стоимость арендной платы за один квадратный метр, базовая ставка с учётом текущего износа.
- S – общая площадь объекта.
- Кз – определяемый официально коэффициент, зависящий от территориального расположения объекта.
- Кт – коэффициент, определяющий тип и качество объекта нежилой недвижимости. В частности, для складов и цехов с отоплением он равен 0,5, в отсутствие отопления – 0,3. В остальных случаях показатель считается равным единице.
- Кнж – качество помещения. Оно включает расположение, состояние и использование окружающих земельных участков. Этот показатель тоже определяется официально.
- Кд – численное определение хозяйственной деятельности арендатора. Её размер составляет от 3 (для банков) до 0,1 (для некоммерческих организаций и правоохранительных органов).
- Кс – коэффициент, учитывающий сдачу объекта в субаренду. Если субаренды нет, он равен 1,0, если же помещение сдаётся – 3,0.
В качестве примера рассмотрим калькуляцию стоимости аренды помещения площадью 50 кв. м. в одном из районов Подмосковья:
- Площадь – 50 кв. м.
- Базовая ставка – 350 рублей за 1 кв. м.
- Территориальный коэффициент – 1,25.
- Строительный материал – железобетон, коэффициент 1,25.
- Расположение в здании – отдельное строение, коэффициент 0,54.
- Использование – торговое помещение, коэффициент 1,5.
- В субаренду не сдаётся, коэффициент 1,0.
Погашает ли счета за коммунальные услуги арендатор?
Что касается коммунальных платежей, связанных с использованием нежилой недвижимости, то здесь нужно руководствоваться ст. 616 ГК РФ. Она устанавливает следующее:- По общему правилу платит тот, кто пользуется, то есть арендатор.
- Стороны могут в договоре указать иной порядок оплаты.
- Арендодатель предусматривает фиксированный размер арендной платы, в который входит и возмещение платежей по коммунальным услугам (как правило, арендатор договор со сбытовыми компаниями не заключает и платит через арендодателя).
- Арендатор оплачивает отдельно арендную плату, плюс сверх неё возмещает расходы по коммунальным в той сумме, которая начислена за месяц.
Как обосновать повышение?
Ст. 614 ГК РФ даёт право сторонам аренды пересматривать размер платежей, но не чаще раза в год, если закон не предусматривает иного. В качестве обоснования для повышения арендной платы может использоваться:
- Право арендодателя на одностороннее повышение платы, предусмотренное договором.
- Дополнительное соглашение к договору, которым стороны предусмотрели повышение платы.
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург) Коммерческую недвижимость собственник может использовать по-разному – для своего бизнеса или для сдачи в аренду другому лицу, юридическому, ИП.
Покупка коммерческой недвижимости всегда является выгодной инвестицией, такая площадь будет приносить доход при любых экономических обстоятельствах в стране.
Но владелец должен правильно определить арендную плату, ведь слишком высокая цена отпугнет клиентов, минимальная будет выглядеть подозрительно или вызовет интерес у ненадежных арендаторов. Арендная плата должна соответствовать среднему уровню на рынке недвижимости, быть конкурентоспособной.
Чтобы определить рыночную стоимость аренды, нужно проанализировать другие предложения по сдаче в найм коммерческих площадей, учесть достоинства и недостатки своей недвижимости. Величина рассчитывается и с учетом срока аренды, места расположения здания, других факторов.
Как рассчитать аренду помещения справедливую, чтобы получить хорошую прибыль и заключить договор с надежным, ответственным арендатором.
Особенности
Есть несколько строгих правил сдачи в аренду нежилых коммерческих зданий или отдельных помещений:- Передать в аренду такой объект можно только юридическому лицу.
- Обязательно составляется соглашение с собственником.
- Помещение может использоваться только по его целевому предназначению. Жить в коммерческом помещении нельзя.
- Обязательное условие – своевременная оплата аренды площадей.
- У арендатора, который выполняет все условия соглашения, может появиться возможность выкупа площадей в собственность.
- Чтобы получить в аренду муниципальное помещение, нужно поучаствовать в аукционе, информация о котором будет размещена в СМИ.
- Договор на аренду должен регистрироваться в Росреестре.
- Обязательно уплачивается НДС.
Определение арендных платежей
При заключении договора аренды определение платы является одним из самых главных вопросов.ВНИМАНИЕ! В договоре аренды размер ежемесячного платежа должен быть указан обязательно.Без таких данных документ может быть признан недействительным. Размер стоимости аренды офиса или склада, цеха нужно посчитать до подписания договора, включить его в текст документа. Если, в связи с изменением обстоятельств, нужно будет посчитать аренду по-новому, это делается только с согласия обеих сторон, что также должно быть подтверждено документально.
Что влияет
Расчет арендной платы осуществляется с учетом нескольких важных факторов:- Место нахождение помещения.
- Его возраст и техническое состояние.
- Особенности здания (материал строительства, например, наличие вентиляции, естественная освещенность внутренних помещений, другое).
- Предназначение помещения, насколько оно соответствует цели использования.
- Для некоторых объектов важна проходимость.
- Есть ли места общего пользования при аренде.
Составные оплаты
И владельцу коммерческой недвижимости, и тому, кто хочет взять ее в аренду, следует знать, как рассчитывается базовая ставка по аренде, что включается в нее. К арендной плате может быть присоединена цена использования участка земли под домом, но это указывается в арендном договоре. Если помещений в найме два могут быть использованы отдельные нормы для оплаты.
Обычно рассчитывается оплата на 1 квадратный метр, но может для расчета применяться и другая единица, это оговаривается между сторонами. Иногда для длительной аренды применяется величина годовой ставки. В разных районах годовые ставки могут отличаться.
ВНИМАНИЕ! Коммунальные услуги и ремонтные работы не включаются в размер годовой ставки.В целом сумма арендной платы состоит из двух величин – затратной и доходной. Затратная подразумевает расходы арендатора, касающиеся и содержания здания. Доходная часть – деньги, которые получает владелец коммерческой недвижимости. Но при этом не имеет никакого значения вид деятельности, для которой снимается нежилое помещение.
Образец расчета
Позволяет понять расчет оплаты за нежилое помещение пример с формулой. В ней используются такие данные, как Пд (плата по условиям договора за использование помещения), Аим (оплата аренды имущества, недвижимости), Азем (оплата аренды земли под помещением).ВАЖНО! Аренда земли устанавливается согласно нормам. Положения о предоставлении в аренду государственных или муниципальных земельных участков для предпринимательской или некоммерческой деятельности.Формула выглядит так: Аренда имущества (Аим) также сложная величина, в состав которой входит несколько понятий.
Аим=Бап.хКиз.хКм.хКт.хКд.хКз.хКнж.хКс.хSS – это площадь помещения с обозначением его качеств. Бап. – базовая ставка за аренду коммерческой недвижимости. Она исчисляется за квадратный метр, в рублях. Кз – коэффициент. Он учитывается район расположения здания, зону. Устанавливается размер коэффициента на совете депутатов. Что такое Кт? Это коэффициент, который зависит от вида помещения, сдаваемого в аренду.
Коммерческая недвижимость
- Отапливаемое складское помещение имеет коэффициент 0,5.
- Неотапливаемое складское или производственное – коэффициент 0,3.
- Прочие виды – 1,0.
Виды помещений по качеству
В формуле аренды имущества (Аим) есть величина Кнж. Что она обозначает? Это коэффициент, который определяет качественный показатели здания. Сам коэффициент также состоит из нескольких величин: КЗ.1 указывает на место расположения коммерческого здания, от этого зависит размер коэффициента:- Если помещение отдельно стоящее – коэффициент 0,54.
- Надземная встроенно-пристроенная часть здания – 0,32.
- Чердачное помещение – 0,26.
- Полуподвальное – 0,22.
- Подвальное – 0,19.
- Если помещение с канализацией, водопровод и отопление, коэффициент составляет 0,16.
- Плюс еще и горячая вода – 0,27.
- Если только канализация и водопровод – 0,10.
- Если нельзя использовать прилегающую территорию, коэффициент 0,10.
- Если территория ограждена – 0,27.
- Не ограждена – 0,16.
- Потолок меньше 2,6 метров – коэффициент 0,02.
- От 2,6 до 3 метров – 0,04.
- Свыше 3 метров – 0,07.
Величина Кд
Данная величина указывает на коэффициент, который выбирается в соответствии с видом деятельности в арендуемом помещении:- Помещение применяется для работы аптеки, кафе, бара, ресторана – коэффициент – 2. При этом в кафе или баре реализуются алкогольные напитки с градусом выше 13.
- Для страховой или нотариальной деятельности, административной – коэффициент 2,5.
- Игорный бизнес, банковское отделение – коэффициент составляет 3.
- Если арендуется помещение для оптовой или розничной торговли, под склад, юридическую кантору – коэффициент 1,5.
- Производство, научно-исследовательская деятельность – 1.
- Медицинские услуги – 0,6.
- Аренда помещения спортивной организацией, для продажи хлебобулочных изделий или молочных, для продажи товаров для детей, для оказания образовательных услуг – 0,25.
- Помещения для общественных (некоммерческих организаций) – 0,1.
От чего зависит коэффициент
Эта величина возникает в случае субаренды помещения, ее размер будет разным для площадей, которые можно передавать в субаренду (3), и которые не подлежат субаренде (1).Особенности подсчета
Когда арендуется несколько помещений, формулу нужно использовать для каждого из них, ведь коэффициенты могут отличаться.ВНИМАНИЕ! Когда сложно самостоятельно сделать расчет, поможет универсальный калькулятор, который можно найти на сайтах по недвижимости.В калькулятор на аренду подставляются только данные по конкретному объекту. Даже если подсчет будет не идеально точным, он даст общее представление о предстоящих расходах по найму коммерческой недвижимости.
Договор аренды, правила составления
Аренда, по требованиям законодательства, должна оформляться договором. В нем указываются следующие данные:- Название договора и его номер.
- Дата и место составления документа.
- Персональные данные участников сделки.
- Предмет договора и его описание.
- Оценочная стоимость объекта.
- Ответственность сторон.
- Размер расходов на помещение и указание на того, кто будет их нести.
- Размер арендной платы.
- Подписи сторон соглашения.
Ставка арендной платы: сущность, особенности, зависимость
Ставка арендной платы – общий размер платежей, предусмотренный договором аренды за использование или временное владение объектом сделки. Это величина, рассчитанная с учетом базовой ставки и коэффициентов, в зависимости от различных параметров – свойств арендуемого имущества, территориальной принадлежности и категории пользователя.
Особенности ставки арендной платы:
– размер ставки может устанавливаться за все имущество в целом. К примеру, ставка арендной платы может устанавливаться на землю или отдельно на здание;
– величина ставки может пересматриваться при отсутствии в соглашении моратория на такие действия;
– арендатор может требовать снижения арендной ставки, если условия пользования имуществом или его состояния изменились с момента оформления договора;
– главная обязанность арендатора – своевременное внесение платы с учетом оговоренной договором ставки за аренду объекта. Данное обязательство возникает после передачи имущества в пользование;
– при нарушении требований договора со стороны арендатора арендодатель вправе требовать выплаты всей суммы с учетом оговоренной арендной ставки. Данная возможность – надежная защита для владельцев той или иной собственности от недобросовестных арендаторов.
Ставка арендной платы зависит от следующих факторов:
1. Уровня предложения и спроса на рынке.
2. Типа объекта, который берется в аренду (инструмента, недвижимости, земли, оборудования).
Ставка арендной платы должна покрывать арендодателю:
– административные расходы, затраты на страхование объекта и его техническую эксплуатацию;
– рыночную цену предметов аренды, которые были приобретены у поставщика;
– затраты на оформление займа от производителя, инвестора или банковского учреждения.
Ставка арендной платы ограничена:
– выплатой по займу для покупки такого же объекта;
– рентабельностью средств, вложенных в объект.
Ставка арендной платы: оценка и расчет
Оценка ставки арендной платы – процедура, подразумевающая расчет справедливой цены аренды. При проведении оценки должны учитываются следующие факторы:
– достаточность периода экспозиции объекта аренды;
– наличие у сторон всей информации по объекту сделки, отсутствие давления или принуждения со стороны третьих лиц;
– повышение ставки арендной платы типично для периода, когда происходит оценка;
– предложения заниженных или завышенных ставок в учет не берутся.
Оценка ставки арендной платы – обязательное требование для государственных компаний, имеющих в распоряжении свободные площади. Аналогичное требование касается и земельных участков.
Расчет ставки арендной платы производится путем деления общих арендных расходов на суммарное число платежей. Арендные ставки состоят из двух:
– суммы основных ставок, связанных с ценной аренды оборудования, машины, недвижимости или земли;
– суммы дополнительных ставок, насчитываемых за предоставление дополнительных услуг, к примеру, технического обслуживания, страхования и прочих.
Ставка арендной платы при кратко- и среднесрочной аренде может быть:
– постоянной – без изменений в течение всего срока договора;
– переменной – с возможностью корректировки при изменении условий аренды.
Арендодатели стараются установить регрессивный тип изменения ставки арендной платы, что позволит гарантировать максимум арендных выплат в первые несколько месяцев аренды. Как следствие, арендатор заинтересован в продлении договора.
Ставка арендной платы может рассчитываться как фактическая себестоимость услуг для владельца с учетом премии в размере 10-20%. Это возможно, если стороны не договорились о перечне и объеме услуг на момент совершения сделки.
Ставка арендной платы рассчитывается следующим образом:
Арендная плата = П*Ки*Б, где
Ки – коэффициент, который вычисляется с учетом категории нанимателя,
Б – базовая ставка аренды.
Базовая ставка арендной платы:
Б = Сап*К, где
К – показатель, который может различаться для каждой из областей и зависит от ряда параметров (местоположения, площади и так далее);
Сдап – средний параметр ставки аренды (вычисляется за год).
При расчете учитываются следующие факторы:
– тип застройки;
– территориальное расположение;
– организационно-правовая форма;
– состояние помещений и прочие факторы.
