No Image

Покупка квартиры с неотделимыми улучшениями в ипотеку

СОДЕРЖАНИЕ
1 просмотров
10 марта 2020

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Ипотека с недофинансированием подразумевает занижение стоимости недвижимости в договоре купли-продажи. Подписание пакета документов должно происходить в сопровождении опытного юриста. Из нашей статьи вы узнаете основные риски недофинансирования, при каких условиях имеет смысл рассматривать вариант в принципе. Где начинается польза для каждой стороны, чтобы оправдать риск?

Причины занижения цены на недвижимость

Для ограничения спекуляций действует минимальный срок, в течение которого необходимо владеть объектом, прежде чем его можно будет продать без уплаты налога. Для недвижимости, зарегистрированной в собственности с 2016 года, этот срок составляет 5 лет, до 2016 был 3 года. Решившие продать квартиру или дом раньше этого срока, ищут способ снизить размер налога или не платить его вовсе. Многие предлагают покупателю указать в договоре заниженную сумму.

Как проходит сделка по ипотеке с недофинансированием

Ипотечная сделка с недофинансированием подразумевает деление общей суммы цены недвижимости на две части:
  1. цена объекта недвижимости;
  2. цена неотделимых улучшений.
При этом, первоначальный взнос может быть прописан как в первом договоре, так и во втором. На ипотеку с недофинансированием соглашается только Сбербанк. Между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи и договор на неотделимые улучшения квартиры. В государственные органы на регистрацию предъявляется только купля-продажа.

Важно! Если часть ипотеки будет обозначена в договоре неотделимых улучшений, то сделка будет проходить в два этапа и кредитные деньги получит продавец только после второго этапа:
1.сначала регистрируется право Покупателя на недвижимость и залог в пользу банка (подается заявление от Продавца и Покупателя, срок регистрации 9 дней через МФЦ), 2. затем снимается Первый залог банка по письму (внимательно читайте само письмо, где банк просит погасить регистрационную запись об ипотеке — номер записи должен быть именно Ипотеки). И регистрируется новый залог на основании Договора Ипотеки и Закладной (заявление подается вместе с представителем банка по доверенности). Отношение банков к подобному оформлению разное, от категорического отказа финансировать сомнительную схему до лояльного.

Шаблон Договора купли-продажи неотделимых улучшений:

Договор КП неотделимые улучшения скачать

Риски

Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке затрагивает интересы сторон в разной степени:
Сторона Преимущества Риски, недостатки
Для всех, кроме государства
  • возможность осуществить сделку;
  • вероятность признания сделки недействительной;
  • уголовная ответственность;
Продавец
  • уменьшение суммы налога;
  • необходимость вернуть деньги, если договор признают недействительным;
  • в случае проверки возможно выявление дополнительных доходов, подлежащих налогообложению;
Покупатель
  • возможность получить скидку;
  • сложности с возвратом собственных средств, в случае срыва сделки;
  • снижение суммы налогового вычета;
  • вероятность повышения процента по кредиту;
  • повышение коэффициентов по страховкам;
Банк
  • выдача ипотеки;
  • сложность возврата денег;
  • утрата права на недвижимость;
  • банк перекладывает риски на страховые компании за счет клиента;
Государство
  • поступления в бюджет от пошлин;
  • возможно, налог от части стоимости помещения;
  • удовлетворение интересов граждан;
  • недополучение налогов.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Риски часто снижаются при заключении сделки между близкими людьми с общими интересами, родственниками.

До какого уровня можно снизить цену?

Чем больше разница между суммами договоров кредитования и купли продажи, тем выше описанные риски. В случае существенного занижения государственные органы могут инициировать проверку. Тогда вам потребуется обосновать все суммы. Вы можете доказать, что, например, в купленной квартире по вашей договоренности с продавцом был сделан капитальный ремонт. Предъявленные акты от строительно-ремонтной компании будут очевидно свидетельствовать в вашу пользу, что вы действительно улучшали условия, а не просто уклонялись от уплаты налогов. Выдаст ли ремонтная бригада такие акты… Ведь тогда она должна уплатить налог. Количество нюансов в сделке с недофинансированием вызывает большое количество споров и разных точек зрения среди опытных юристов и судей. Точный уровень, до которого можно занизить цену в договоре, не существует. Принимая решение о пользе для себя, учтите следующие требования закона:
  1. цена недвижимости в договоре не должна существенно отличаться от рыночной, указанной экспертом в отчете об оценке;
  2. минимальная стоимость помещения, которая учитывается для расчета налога, составляет 70% от кадастровой стоимости;
  3. НДФЛ уплачивает продавец;
  4. сумма в заключаемом договоре купли-продажи повлияет на налоговые обязательства покупателя, если он решит продать недвижимость в ближайшие 5 лет; тогда уже он станет продавцом, будет выбирать между:
  • занижением цены, связанным со всеми рисками;
  • ожиданием истечения срока 5 лет;
  • уплатой налога, который рассчитывается «Цена продажи минус цена покупки», то есть, чем дешевле купил, тем больше заплатил налог при «прозрачной» продаже в будущем.

Стоит ли соглашаться?

Для покупателя при прочих равных условиях ипотека с недофинансированием значительно проигрывает традиционной. Интерес продавца – 13% от суммы, превышающей цену покупки в прошлом. Возможные бонусы, которые частично компенсируют риски покупателя:
  • скидка покрывает разницу в процентной ставке по кредиту, страховые премии, компенсирует риски (проценты и страховки можно посчитать на калькуляторе; приемлемость попасть под уголовную ответственность требует субъективной оценки; вероятность попадания индивидуальна для каждого случая);
  • покупка эксклюзивного объекта, который на полностью прозрачных условиях не по средствам;
  • включение реального ремонта в сумму ипотеки.

Как снизить риски

Соглашаясь, примите все доступные меры по снижению рисков, связанных с признанием договора недействительным. Убедитесь в отсутствии:
  1. процедуры банкротства – сайт Федерального реестра о банкротстве (bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch.aspx?Name=);
  2. действительность паспорта продавцов (services.fms.gov.ru/info-service.htm)
  3. обременений недвижимости – выписка из ЕГРН;
  4. просроченной задолженности банкам – кредитная история;
  5. не исполненные денежные обязательства — на сайте приставов (fssprus.ru/iss/ip/);
  6. возражений продать помещение при наличии супруга/супруги, более одного собственника.
Используйте безналичные расчеты. В случае разногласий в будущем вам будет проще подтвердить расчеты. Кроме традиционного перевода банки предлагают специальные услуги. Передача денег при ипотеке в Сбербанке возможна через сервис Аккредитив. Покупатель кладет средства на счет, покупатель их получает, предъявив документ, подтверждающий исполнение обязательства по регистрации перехода права. За 2000 рублей банк гарантирует исполнение обязательств обеими сторонами, выполняет перевод без дополнительных комиссий.

Заключение

Ипотека с недофинансированием экономит продавцу 130 тысяч рублей с каждого миллиона, не указанного в цене недвижимости. Злоупотребление правом чревато штрафами, уголовной ответственностью. Согласие покупателя на подобную сделку «за спасибо» легкомысленно и недальновидно, справедливым будет требование существенной скидки. Подписание договора купли-продажи с незнакомым человеком несет в себе чрезвычайно высокие риски.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Обычно банк выдает ипотеку на сумму, которая указана в договоре купли-продажи квартиры или другой недвижимости. На эту стоимость договорились продавец и покупатель по время переговоров. Отчет независимого оценщика также совпадает с указанной ценой. Но иногда продавец хочет занизить стоимость в договоре. Зачем? Чтобы избежать налога с продажи недвижимости в размере 13%. Его придется уплатить, если квартира была во владении менее 3 или 5 лет (в зависимости от оснований приобретения) и стоит более 1 млн рублей. Пример. Продавец фактически продает квартиру за 3 млн рублей. Но в договоре купли-продажи продавец хочет указать сумму в 1 млн, чтобы уйти от налога. Ситуация осложняется, так как покупателю нужна ипотека. У сторон возникает вопрос, можно ли занизить цену в договоре при ипотеке, и каковы будут последствия.

Можно ли занизить цену в договоре при ипотеке?

В договоре купли-продажи можно указать любую цену, о которой договорились продавец и покупатель. Вплоть до того, что квартира будет стоить 400 000 рублей. Это принцип свободы договора. Когда у покупателя есть деньги, то нет никаких проблем. Оформить такую сделку легко. После соблюдения формальностей и регистрации в Росреестре продавец получает от покупателя деньги и сделка закрыта. Никто никогда не узнает, какую именно сумму покупатель передал продавцу. Если покупателю нужен ипотечный кредит, то в дело включается банк. Задача продавца: получить ипотеку на сумму фактической покупки, а не на ту, что указана в договоре купли-продажи квартиры. Для занижения стоимости квартиры при ипотеке риелторы придумали специальную схему. Используется 2 договора: купли-продажи квартиры и купли-продажи неотделимых улучшений. Банк учитывает оба договора и выдает кредит на их общую сумму.
Название договора Особенности
Договор купли-продажи квартиры Предмет договора: квартира

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Цена: 999 000 рублей Регистрируется в Росреестре Договор купли-продажи неотделимых улучшений Предмет договора: неотделимые улучшения – ремонт Цена: Сумма – это разница между фактической ценой и указанной в первом договоре Не регистрируется в Росреестре С юридической точки зрения схема сомнительная. Например, неотделимые улучшения нельзя признать самостоятельным предметом и продавать по отдельному договору. Помните, что такими схемами могут пользоваться мошенники.

Каковы риски покупателя при занижении стоимости?

Схема с двумя договорами может стать настоящей проблемой. Риски покупателя при занижении стоимости квартиры при ипотеке выше, чем риски продавца. Не ставьте себя в заведомо более слабое положение, соглашаясь на занижение. Основной риск связан с возможным признанием сделки недействительной. То есть такая сделка не влечет юридических последствий и стороны, чаще всего, вынуждены вернуть друг другу все полученное по сделке.

Признание сделки недействительной

Признание и применение последствий недействительности происходит в суде. Из-за чего сделку придется «откатить назад»? Закон указывает на основания, в числе которых:
  • сделка нарушает закон;
  • сделка совершена с целью прикрыть другую сделку;
  • сделка совершена гражданином, который признан недееспособным;
  • сделка совершена гражданином, не способным понимать значение своих действий.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Риелтор, юрист или другой посредник должны максимально обезопасить продавца и покупателя. Для этого проводится проверка квартиры на юридическую чистоту, проверка сторон и их полномочий на совершение сделки. К сожалению, всех рисков не предусмотреть. После сделки могут открыться новые обстоятельства, из-за которых сделка не могла состояться.

Последствия недействительности для покупателя

Итак, сделку признали несостоявшейся. Квартира должна вернуться продавцу, а покупателю – его деньги. Квартира существует физически, ее вернуть проще. С деньгами ситуация во много раз сложнее. Еще больше она усложняется, когда используется схема с занижением стоимости. И уже суду предстоит оценить такую сделку и разбираться с договорами. Учитывая, что договор купли-продажи неотделимых улучшений спорный по своей природе, то последствия могут быть непредсказуемыми. Процесс возврата даже небольших сумм денег может тянуться годами. Чаще всего денег у продавца нет, и тогда их будут «выбивать» приставы.

Какие банки дадут ипотеку?

Банки знают о схеме с указанием неполной стоимости в договоре при ипотеке. Иногда это называется «ипотекой с недофинансированием». Мы узнали у нескольких банков Санкт-Петербурга, могут ли они выдать такой кредит. С ростом рынка жилищного кредитования появился и новый термин – недофинансирование. Этот механизм позволяет избежать оплаты подоходного налога при продаже недвижимости. Далеко не все банки готовы пойти на использование подобной схемы. Сбербанк – одна из немногих финансовых организаций, выдающих кредит при сделках с недофинансированием. Недофинансирование ипотеки Сбербанка – процесс, требующий тщательного изучения. О нем и поговорим сегодня в этой статье.

Что такое недофинансирование ипотеки

Для того чтобы понять, что это такое при ипотеке, нужно обратиться к одному из законодательных актов. Согласно ему владелец квартиры при продаже должен оплатить налог, если его право собственности длится менее пяти лет. Чтобы обойти это правило, стороны принимают решение об указании в ДКП меньшей стоимости, чем реальная сумма сделки. Если покупатель планирует приобретать недвижимость, используя заемные средства, то в сделке появляется третий участник – банк. Ключевые моменты сделки с недофинансированием:

  • Недофинансирование возникает при заключении договора ипотеки, когда в ДКП указывается ее заниженная стоимость, выгодная продавцу.
  • Недостающая часть суммы прописывается в соглашении на покупку неотделимых от квартиры улучшений. В этом качестве обычно выступают дорогостоящие строительные материалы, использованные при ремонте, современные коммуникации, высококвалифицированные работы.
  • Банк выдает ссуду на основании двух документов – ДКП на квартиру и соглашения на покупку улучшений. Покупатель получает кредит на оплату полной стоимости квартиры, а продавец – общую сумму по двум договорам.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Важно! Регистрируется только договор купли-продажи квартиры. Дополнительное соглашение на покупку неотделимых улучшений на регистрацию не передается.

Плюсы и минусы сделок с недофинансированием

Несмотря на то что Сбербанк лояльно относится к недофинансированию по ипотеке, подводные камни в таких соглашениях, безусловно, существуют. Среди положительных моментов для продавца можно выделить:
  • Возможность не оплачивать налог.
  • Получение полной суммы стоимости недвижимости.
Для покупателя:
  • Снижение стоимости покупки недвижимости. Следует понимать, что размер скидки напрямую зависит от той суммы, которую продавец сэкономит на невыплате налога.
  • Больший выбор объектов для покупки.
Негативных последствий может оказаться значительно больше. Для продавца они заключаются в том, что если информация о таком соглашении попадет в налоговый орган, последуют санкции в виде штрафа и обязательного начисления неоплаченных налогов.
Для покупателя:
  • Сумма налогового вычета будет ниже, чем при стандартной ипотеке.
  • Если по любым причинам сделка будет признана недействительной, вернуть удастся лишь ту часть средств, которая указана в ДКП. Долг перед Сбербанком при этом останется тем же.

Особенности ипотеки Сбербанка с недофинансированием

При оформлении ипотечного кредита в Сбербанк обязательно предоставляется отчет об оценке стоимости квартиры. Составляется он независимой компанией, имеющей с кредитной организацией партнерские отношения. В отчете указывается рыночная стоимость имущества на текущий момент. Поэтому для того чтобы не привлекать внимания к сделке, не стоит сильно снижать цену по сравнению с указанной в заключении.
Важно! Перед подписанием документов обязательно нужно получить консультации юриста и риелтора. Профессиональные консультации этих специалистов позволят избежать негативных последствий.
Государственная регистрация проходит в два этапа:
  1. Регистрация права собственности и обременения в пользу Сбербанка. На этом этапе потребуется ДКП и кредитный договор.
  2. Регистрация закладной и ипотечного договора. Происходит после погашения записи о первом залоге на основании письма из Сбербанка. Более подробно о закладной можно почитать здесь.

Образец договора ипотеки Сбербанка с недофинансированием

Недофинансирование по ипотеке предусматривает подписание следующих документов:
  1. Договор купли-продажи квартиры.
  2. Соглашение на покупку неотделимых улучшений. Образец можно посмотреть здесь.
  3. Ипотечный договор и индивидуальные условия кредитования. Основные положения приведены здесь. Дополнительные условия, в том числе и на финансирование приобретения неотделимых улучшений, фиксируются отдельно и составляются индивидуально в зависимости от ситуации. Шаблон документа находится здесь.

Порядок получения ипотеки и оформления сделки

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

При недофинансировании процесс оформления происходит в несколько этапов:
  1. Подготовка документов и подача заявки в Сбербанк.
  2. Одобрение суммы кредита.
  3. Одобрение квартиры. На этом этапе потребуются документы на будущую собственность.
  4. Подписание соглашений – кредита на недофинансирование по ипотеке, на покупку недвижимости и на неотделимые улучшения.
  5. Регистрация права собственности покупателя и залога в пользу банка.
  6. Снятие отметки о первоначальном залоге и последующая регистрация закладной и ипотечного договора.
  7. Передача денег продавцу.
Безопаснее всего использовать безналичный расчет или банковскую ячейку. Покупатель закладывает деньги в сейф. Ключ передается продавцу. В соглашении на использование сейфа прописываются условия, при которых возможно получить доступ в ячейку. Это происходит после передачи права собственности. Без выполнения всех условий сотрудники Сбербанка не предоставят доступ к деньгам.

Налоги

Как уже было сказано, вся процедура проводится для того, чтобы продавец не платил обязательный налог – 13%. Оплачивать его придется в случае, если жилье было куплено после января 2016 года и право собственности на момент продажи длится менее пяти лет. В этой ситуации налог нужно будет оплатить с сумм, превышающих 1 000 000 рублей. Это очень значительная сумма. Подробнее об оплате налога с продажи – читайте данную статью. В случае, когда купивший квартиру решит до истечения 5 лет продать ее, обязанность по уплате налога ляжет на него. Что касается имущественных вычетов и вычета за выплаченные проценты по ипотеке – они будут значительно меньше, чем при стандартных условиях. В качестве подтверждения расходов в налоговую службу передается договор купли-продажи и кредитный. При недофинансировании улучшения оформляются дополнительным соглашением, не подлежащем регистрации. Соответственно, сумма вычета будет рассчитываться исходя только из ДКП. Если налоговая служба все-таки заинтересуется сделкой, то стороны должны быть готовы к проверке своих источников дохода. Налоговая может доначислить НДФЛ и применить штрафные санкции. Решение об использовании программы недофинансирования не следует принимать, не проанализировав все возможные негативные последствия. Такие сделки приводят к тому, что государство недополучает положенные налоги, что, по сути, является нарушением закона. Прежде чем решиться на подобное соглашение, следует проанализировать получаемую выгоду и сопоставить ее с возможными рисками. Чтобы не потерять полезную информацию, пост можно сохранить или опубликовать в социальных сетях.
Если после прочтения остались вопросы, дежурный юрист с радостью ответит на них. Для этого необходимо кликнуть по иконке в правом нижнем углу экрана.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 800 350-81-94 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

Остались вопросы? Бесплатная консультация по телефону:

8 800 350-81-94
Круглосуточно
Читайте также:  Как узнать жив ли человек в москве
Комментировать
1 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
No Image Юридические советы
0 комментариев
No Image Юридические советы
0 комментариев
No Image Юридические советы
0 комментариев
No Image Юридические советы
0 комментариев
Adblock detector